法律法规

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2016/09/19

《物业管理条例》9月1日起开始实施。这是我国首部全国性的物业管理法规,解决了多年来困扰着业主和物业管理公司的十大问题,将推进我国物业管理行业的健康快速发展。

1、业主大会是小区的权利主体《物业管理条例》明确了业主的权利和义务,规定:物业管理区域成立业主大会,职责是制定、修改业主公约;选举、更换业主委员会委员;选聘、解聘物业管理企业等,业主大会的决定对全体业主有约束力。业主委员会是业主大会的执行机构,主要的职责是代表业主签订物业服务合同,监督业主公约的实施,履行业主大会赋予的其他职责。

条例把对物业管理区域内物业管理公共性事务的决策权赋予了业主大会,能够充分体现全体业主对物业管理事务的权利,同时避免个别业主委员会或少部分业主不规范运作,损害业主权益。

2、明确业主享有10项权利

《物业管理条例》规定业主在物业管理活动中享有10项权利:按照物业服务合同的规定,接受物业管理企业提供的服务;提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议;参加业主大会会议,行使投票权;选举业主委员会委员,并享有被选举权;监督业主委员会的工作;监督物业管理企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;法律、法规规定的其他权利。

3、物业公司的命运由业主决定

《物业管理条例》强化了业主的监督权和管理权,规定:选聘或解聘物业管理公司必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过,而业主大会作出的决定,必须经过与会业主所持投票权1/2以上通过。这样,物业管理公司的命运将由小区内的业主来决定,业主有权“炒”掉物业公司。

4、物业管理推行招投标

公开、公平、公正的招投标,将促进公平竞争,促进优胜劣汰,促进物业管理市场化,提高物业管理整体水平。《物业管理条例》规定:国家提倡物业管理推行招投标,住宅物业的建设单位除规定的特殊情形外,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业,不能将物业交给自己的子公司来管理。

针对目前存在的阻碍招投标开展的交接难问题,《条例》专门对物业交接做了规定。主要包括建设单位、业主委员会、物业管理企业在交接中的资料移交义务和公共部位公共设施设备的查验等。

《条例》同时规定:开发商在卖房前应制定业主临时公约,不得侵害物业买受人的合法权益。开发商在卖房时,应当将业主临时公约向物业买受人明示,并予以说明。

5、业主公约为小区内的最高自治规则

业主公约分两种,一是前期的业主临时公约,由建设单位在销售物业之前制定,并在物业销售前向物业买受人明示。物业买受人在签订物业买卖合同时,书面承诺遵守业主临时公约。二是由业主大会制定和修改,业主委员会监督实施的业主公约。业主公约的主要内容包括有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反公约应当承担的责任。

公约对全体业主具有约束力,因此业主公约是物业管理区域内的最高自治规则。

6、服务收费应质价相符

《物业管理条例》规定业主委员会受业主大会委托与物业管理企业签订书面的物业服务合同。物业管理企业按照物业服务合同的约定提供服务。未能履行合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。如业主家中被盗,或在小区内被殴打,物业管理公司都要承担赔偿责任。

同时,《条例》明确物业服务收费应质价相符,收费应与服务水平相适应。

7、保障业主共用部位共用设施设备的权益

《物业管理条例》从几方面保障了业主对公共部位公共设施设备的权利,一是业主对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;二是建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权;三是未经业主大会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途;四是共用部位共用设施设备的收益用于补充专项维修资金或按业主大会决定使用;五为物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途,依法确需改变用途的,应依法办理有关手续。

8、界定物业管理与专业管理部门责任

《物业管理条例》规定供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域相关管线和设施设备维修、养护的责任;供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用,也就是说物业公司不再代收这些费用。

9、体现了物业管理与社区建设的关系

《物业管理条例》规定,业主大会、业主委员会要与居委会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等工作。业主大会、业主委员会作出的决定应告知居委会,并认真听取居委会建议。

10、违反规定要承担法律责任

《条例》对违反规定的行为制定了详细而明确的处罚措施,能够保证《条例》的有效实施,为业主和物业管理企业等有关主体维护自身权益,为行政管理部门依法行政提供了法律依据。